楼市如何抓住北部湾开发机遇

echogu

中国-东盟自由贸易区已经建成，广西北部湾开发正如火如荼进行，面对良好的发展机遇，开发商应当如何拓展市场，购房者如何看清市场走向？1月6日，在防城港市建委主办的北部湾地产发展论坛上，业内人士对此进行了讨论和交流

　　嘉宾
" _  t* C, |8 e8 H
　　宝资诚地产管理服务集团董事长    秦枫
+ Q  T) K( ]8 |6 w
　　工行广西区分行房地产业务部总经理  刘其斌

　　防城港市建设规划委员会副主任    刘学明
* [, h% l1 m2 `2 {
　　润安房地产开发有限公司总经理助理  徐静
) K' a. ~" E" R) N) Q& o
  ?& }+ a" x7 }9 o6 ^/ m6 I　　现代置业房地产开发公司副总经理   李海涛
( C; Q1 Q+ n- L3 Q: x
( G! n$ P9 l. _, H. h( y　　龙光房地产公司防城港项目营销部经理 何恺晨

$ i+ j! L2 L8 ?7 t　　《住朋购友》主编           刘合桂
$ ?+ c  N5 E" k3 f9 [: ]$ i  i/ c6 Q
　　大开发带动大发展
+ B! e+ u3 [( m/ i0 k" c& A) q1 e
　　旁白：近期，不仅南宁的开发商到钦州、北海、防城港开发地产，钦州、北海、防城港的开发商也来南宁开发楼盘项目。广西北部湾经济区四市的楼市正呈现交融之势。　　

' z# H4 h/ X3 y( E) s　　刘学明：从防城港楼市的开发和发展，可以看到北部湾开发的促进作用。去年1~11月，防城港市完成房地产投资42.72亿元。金海湾商住区、阳光海岸、海悦华府、海天云都等一批大型房地产项目全面开工，房地产开发、销售势头良好，当中有些楼盘是南宁的开发商开发。今年，预计房地产市场完成投资40亿元左右。
" N3 ?4 b6 q0 G3 x$ @
　　刘合桂：北部湾经济区4市享受政策优惠多，既享受国家沿海开放城市、西部大开发政策，又享受边境地区、民族区域自治地区和北部湾经济区开放开发多重政策。加上今年1月，中国－东盟自由贸易区正式建成，在政策和市场的利好吸引下，广西北部湾经济区已成为各种资本力量竞相涌入的地区，无论是地产还是其他投资，都在全区乃至全国得到极大的反响。

# b6 P: a# h- _, B" O　　秦枫：现阶段的情况，房地产业是城市的“三个代表”——房地产经济是城市经济的晴雨表、房地产价格是城市价值的记录表、房地产楼盘是城市形象的视力表。和外省一些城市相比，南宁、北海、钦州、防城港4个城市的房地产发展空间还很大。　　
' c! G! O) }- L: d# x
& ?, A) O  Z* P　　如何看待炒房与投资
5 }% Y! a+ E4 C& a* y. }7 q
　　旁白：和国内其他城市一样，广西北部湾经济区四市的楼市里也活跃着投资者的身影。南宁不少楼盘50%以上购买者是外地人士，而南宁市民前往钦州、北海、防城港三市购房的也不少。　　
" H  E" t  h9 V) a  `5 A: j
　　秦枫：南广高铁、云桂高铁、沿海高铁……广西北部湾经济区将在5年内进入高铁时代，这意味着地域间的距离将大大缩短。北海、钦州、防城港等城市有着良好的滨海资源，这对投资者有很大的吸引力。高铁融入生活带来大变革，对高铁时代的来临，我们需作好最充分的预期。

8 d/ `" k* X5 q& u6 s, G　　何恺晨：中国-东盟自贸区正式建成，这对广西来说是一次重大的发展机遇，标志着广西对外开放进入一个新的阶段，进入到全方位、多层次、宽领域开放的新时期。防城港去年对东盟贸易增长率超过30%，位居北部湾经济区4个城市之首，这是吸引我们前来投资的原因。
9 j7 n$ N# r8 q7 g$ p
* H. [; H: J1 g　　刘合桂：我们了解到，目前在北海、南宁、防城港等城市投资房产的温州人有数百人，他们分成10多个团体。在温州人眼中，广西是他们最喜欢投资的省区之一，也被认为是潜力最大的地区之一。前几天我们接待一个40人的温州团，他们在防城港一个项目签下40多套房。这种跨省投资房产的现象，如果没有政策性抑制，未来还将长期存在。

　　李海涛：房地产市场要健康发展，政府应该起到一个主导的作用。如果说市场是大海，房地产企业就是行驶在其中的小船，我们这些“船”当然希望海上的风浪小一些。房地产市场健康发展要控制过度的投资行为，说白了就是市场的炒房行为。从我个人来讲，我不是很欢迎温州炒房团。　　
, C; q, f. R: j( {% h' [# g! [
　　地产开发与投资规模

5 o3 J; N- @  Z: M. W+ Q; M# I2 ^# I　　旁白：广西北部湾经济区四市的楼盘进入大规模开发期，开发商投资规模不断加大，有的城市出现广西大型、超大型房地产项目。　　
1 C2 S/ \" x! y: ?" l" t' H
　　刘其斌：房地产市场的培育离不开金融的支持。通过贷款，让能买房的人更多，就这样把房地产市场培育得非常广阔。处于成熟发展阶段的房地产企业不仅需要金融的支持，还需要资本市场多元化的融资支持。不过。房地产企业要做“百年”老店，单靠金融支持是不够的，资本市场多元化的支持才能使房地产企业高速成长起来。

　　李海涛：要抑制房产投机行为，我认为运用两个杠杆。一是金融杠杆。大家都知道房地产是一个资金密集型企业，能够有效地利用金融杠杆我认为是可以达到一定的目的的。如果不给第二套房按揭，在一定程度上就能抑制炒房；第二个杠杆是税。买第一套房有可能是自住，但第二套就不是了，买房者往往是有所企图的。运用多征税的方法，来抑制这种投机的做法。把炒房者的利益压制到最低时，他们自然就不炒了；第三个杠杆是管理杠杆。在房地产企业里，存在一些“机会公司”，他们手上只有一块地，只看眼前利益不注重真正的房地产开发。应当利用管理杠杆，让这些“机会公司”没有投机机会。
; ^4 P; Z" d! O
! @, S. H. Z6 p" F( R　　秦枫：北部湾经济区2007年的城市总人口是1230万，规划到2020年达到1900万。城市化水平从2007年的39%，到2020年提高到60%。可以预见，5年内北部湾滨海北钦防三市，地产主流市场均价将会与南宁持平。　　
7 k1 c, q" j3 W9 g* E2 s
　　结合地域特色开发地产
# n& y- N" ^4 c% t  _+ ^
　　旁白：差异化竞争是楼市发展的一个趋势。现在，南宁、防城港、北海等地，已经出现一些特点鲜明的楼盘，这些避免了同质化竞争的楼盘，在市场上受到青睐。　　
7 G4 q. J9 [; b2 R" ?8 o
* X  n7 r4 Q5 E# h/ W　　何恺晨：在许多中小城市，如果一个项目成功了，随后便有大量同类物业陆续上马。中小城市不比一线城市，有限的市场容量很容易饱和。所以，在中小城市开发项目必须努力使自己成为领跑者的角色，跟进者是没有出路的。同时，开发商要考虑好当地市场的接受度。由于消费者接受程度所限，超前的开发理念与产品设计往往乏人问津。所以，结合当地市场，保持适度的超前性是项目能够取得市场与消费者认同的根本保证，最主要的是必须找到既能跳出同质竞争又能适度超前的结合点。
( W- K# O  r+ J3 ~. w: l
　　刘合桂：我国房地产市场极度低迷的2008年，北海楼市仍是热火朝天。据统计，2008年北海市房地产完成投资37亿元人民币，比上年增长52％。2009年上半年的数据则更为惊人，房地产竣工项目55个，竣工面积82.81万平方米，其中竣工面积增幅达132.22%。南宁2009年1~10月，全市房地产开发投资171．19亿元，同比增长7．9％；商品房销售面积542．96万平方米，同比增长48．86％。热钱进入北部湾有利也有弊，关键看如何引导。
7 y" r2 v7 i; G# ?8 E9 F
　　徐静：居住人气有了，地产投资才有变化。我们开发的项目，不少购买者就是二次置业。三四线的城市，房价要下降是非常难的，因为它们不怎么受外界因素的影响，市场刚需性较强。在城市商业地产开发中，要注意投资节奏、合理布局。
# g, {2 n# g0 b) C
　　秦枫：如何看房地产市场泡沫？标尺是什么？是从房地产规模上说？从价格上说？还是投资投机的比例上？泡沫是否存在，标尺其实在每个人的价值观、人生观当中。

kobe28

{:喜欢:}  

桔子PK苹果

{不要} {吓到} {喷血}我是来北部湾网找二手货的，缘份让我看到楼主的帖子，那就帮顶一下吧！

haima1005

[服了]闪人

小小丫头骗子

{:可怜:} 楼主的帖子实在是写得太好了。可是我立刻想到，这么好的帖子，倘若别人看不到，那么不是浪费楼主的心血吗？经过痛苦的思想斗争，我终于下定决心，牺牲小我，奉献大我。我要拿出这帖子奉献给世人赏阅，我要把这个帖子一直往上顶，往上顶！顶到所有人都看到为止！  

renchunyan

我只顶好帖！ {投降}  

echogu

支持． [伤心] [大哭] [救命]   

安如花意

[猪猪]~~

知识就是财富

我来自火星刚到地球什么都不懂

臧先生

[猪猪]~~猪！